Pourquoi acheter des parts de SCPI à crédit?

Une SCPI est un actif immobilier et peut donc faire l’objet d’un emprunt immobilier.

Outre le fait de pouvoir valoriser un patrimoine avec un faible capital de départ, afin, par exemple, de se constituer des revenus complémentaires en prévision de la retraite, l’acquisition de parts de SCPI avec un crédit, présente deux intérêts majeurs :

Une fiscalité avantageuse,

Un effet de levier financier, surtout dans le contexte actuel de taux historiquement bas.

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Les avantages de l’achat de parts de SCPI à crédit


Effet de levier fiscal

Les dividendes versés par les SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.‏

Les intérêts liés à l’emprunt contracté pour financer l’achat de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers encaissés.

Effet de levier financier

Si le rendement de vos SCPI est supérieur au taux de crédit, vous profiter de ce que l’on appelle l’effet de levier financier. Ainsi, vous bénéficiez d’une plus-value importante au terme de votre investissement.

Surtout, votre épargne reste disponible et peut être affectée à d’autres placements.

Aussi, votre effort d’épargne (différentiel entre les revenus trimestriels versés par la SCPI et l’échéance de prêt à rembourser mensuellement), est relativement faible, voire nul dans le cas d’un crédit in fine.

Par exemple, dans le cas d’un crédit amortissable sur 20 ans (2,55% au 19/06/2015) et compte tenu d’un rendement de notre panier de SCPI (5,10%), on obtient un rendement 2 fois supérieur au coût du crédit, ce qui limite fortement l’effort d’épargne mensuel.

Nos meilleurs taux
Type de crédit / Durée 12 ans 15 ans 20 ans
Amortissable 1,80% 2,25% 2,55%
In fine NA 2,95% 3,25%

Choisir entre crédit in fine ou crédit amortissable

Deux types de crédits peuvent être utilisés pour financer l’acquisition de parts de SCPI :

Le crédit amortissable

Consiste à rembourser tous les mois, une partie du capital et une partie des intérêts.

C’est le crédit le plus couramment utilisé, avec des durées comprises ente 10 à 25 ans. L’investissement en SCPI est un placement de long terme, ainsi, nous préconisons, une échéance minimale de 15 ans.

Vous remboursez un montant mensuel constant, composé d’une part du remboursement du capital et d’autre part, du paiement des d’intérêts d’emprunt.


Le crédit In fine

Consiste à payer chaque mois uniquement les intérêts et à rembourser le capital en une seule fois, à l’échéance de l’emprunt.

Le taux d’un crédit in fine est logiquement plus élevé, d’environ 0,5%, que pour un crédit amortissable.

Le crédit in fine est surtout intéressant pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers et une tranche marginale d’imposition élevée (TMI).

En contrepartie, les banques qui financent l’achat de SCPI, réclament également, la mise en place de garanties, avec généralement le nantissement d’un contrat d’assurance-vie disposant d’actifs dont la valeur est au moins égale au montant emprunté.

SCPI à crédit: les critères à prendre en compte

Beaucoup d’établissements bancaires financent uniquement des SCPI détenues en propre, dont la qualité peut être douteuse. Il est alors nécessaire de s’orienter vers un courtier. Comme dans le cas d’un crédit immobilier classique, les banques regardent surtout 3 critères, au-delà de votre âge et de vos revenus :

Votre taux d’endettement après l’opération, qui doit être inférieur à 33% de vos revenus mensuels, hormis pour les hauts revenus.

 Si vous êtes propriétaires de votre résidence principale et si celle-ci est intégralement payée.

Votre apport personnel : plus celui-ci sera élevé, plus les banques seront disposées à accorder des taux intéressants.

NOS SPÉCIALISTES SCPI RÉPONDENT A VOS QUESTIONS AU 01.44.95.08.72