Avant de se lancer dans l’achat de parts de SCPI il nous parait important de contrôler 10 critères en plus du rendement :


La société de gestion,

L’historique de performance,

Le niveau du report à nouveau,

La taille,

Le taux d’occupation financier,

La qualité des actifs,

Le niveau des provisions pour grosses réparations,

La valeur de réalisation,

Le niveau de collecte par rapport à la taille de la SCPI,

Les frais de gestion et les frais de souscription.

“Althos vous propose une sélection des 10 meilleures SCPI du marché selon 10 critères 100% transparents “

Accéder au classement 2016 des meilleures SCPI

La solidité et la réputation de la société de gestion

Une équipe expérimentée disposant d’un réseau bien établi et d’une stratégie d’investissement qui a fait ses preuves sera déterminante dans la réussite de la SCPI.

L’historique de performance

L’étude des performances passées d’une SCPI permet de valider la viabilité de la stratégie suivie et la pérennité des résultats. La régularité des dividendes et la revalorisation régulière des parts sont des éléments primordiaux puisque l’achat de SCPI est un investissement de long terme.

Ce type d’analyse est possible sur la plupart des SCPI dites « historiques » qui ont été créées dans les années 80. En revanche, pour les SCPI fondées au cours des dernières années comme par exemple, PF02 ou Corum Convictions, ce critère est moins pertinent.

Le report à nouveau (RAN) 

Il s’agit des dividendes non distribués aux associés, mis en réserve, pour lisser les performances. Plus le RAN est élevé, plus la SCPI pourra verser un dividende exceptionnel en en cas de baisse de loyer et ainsi maintenir un rendement satisfaisant.

La taille de la capitalisation

En matière de SCPI, la taille compte. Plus celle-ci est importante, plus la SCPI est en principe diversifiée en termes d’immeubles et de locataires. Ceci permet de mutualiser le risque. Nous estimons qu’une SCPI doit avoir capitalisation supérieure à 250 millions d’€, pour être suffisamment diversifiée.

La qualité du foncier

Les actifs situés à Paris/ Région Parisienne ou dans les grandes agglomérations sont considérés comme les moins risqués compte tenu de la demande, qui rend ces biens facilement cessibles. Les rendements sont plus faibles, (3,5 % au 1er semestre pour un bureau dans le cœur de Paris), mais le risque y est aussi bien plus faible. La qualité des locataires et leur diversité sont aussi à vérifier.

Enfin, la rotation du portefeuille est aussi importante.

Le taux d’occupation financier

Il s’agit du rapport entre les loyers encaissés et ce que la SCPI aurait pu recevoir si l’intégralité du parc était louée. Une SCPI créée récemment doit avoir un taux proche de 100%, alors qu’une SCPI « historique » aura un taux plus proche taux plus proche de 90%. Sous ce seuil, vous devez comprendre pourquoi le ratio est aussi faible.

Les provisions pour grosses réparations

Plus son montant est important, plus des travaux de modernisation pourront être réalisés sans affecter le rendement.

La valeur de réalisation

Elle correspond à la valorisation des actifs, divisée par le nombre de parts. Elle est réalisée annuellement par un expert indépendant et sert à estimer si SCPI est surcotée ou au contraire sous valorisée.

On trouve aussi le terme d’actif net réévalué (ANR).

La collecte

Un niveau de collecte trop important peut forcer une SCPI à investir dans des biens de moyenne qualité et contribuer à dégrader le rendement. C’est l’intérêt des SCPI à capital fixe ou de celles qui contrôlent leur collecte en imposant un montant maximum de souscription par associé (ex : Immorente).

Les Frais

Les frais de souscription sont compris entre 3 et 12 %, selon les SCPI et le type d’investissement (en direct ou via un contrat d’assurance-vie).

Les frais de gestion sont compris entre 8 et 13 % de loyers.

Au-delà de ces critères qui permettent de juger de la qualité des SCPI, il est important de choisir les SCPI qui correspondent à votre situation :
1/ Votre profil d’investisseur : composé de vos objectifs patrimoniaux, de votre horizon de placement et de votre profil de risque.
2/ Il convient ensuite de déterminer comment souscrire à vos parts de SCPI : à crédit, au comptant, en assurance-vie ou en démembrement.
3/ Vous devez enfin définir l’allocation optimale (montant et panier de SCPI) que doit représenter ce placement pour diversifier correctement votre patrimoine.

NOS SPÉCIALISTES SCPI RÉPONDENT A VOS QUESTIONS AU 01.44.95.08.72