Choisir entre acheter ses parts de SCPI en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie grâce à notre comparatif

Comparatif SCPI en direct vs assurance-vieSCPI au sein d'un contrat d'assurance-vieSCPI en directAvantage
Choix des SCPIAccès à 28 SCPI (jusqu'à 16 par contrat).Accès à l'ensemble des SCPI du marché.DIRECT
Minimum de souscriptionEntre 1 000 € et 10 000 €.Variable selon les SCPI, mais généralement proche de 1 000 €.EGALITE
Financement à créditNonOui + déduction des intérêts d'empruntDIRECT
Frais d'acquisitionEntre 2 % et 8,50 % selon les contrats.Entre 6 % et 12 % selon les SCPI.ASSURANCE-VIE
Frais de gestionEntre 5 % et 13 % des loyers encaissés selon les SCPI.
S'ajoute les frais de gestion du contrat d'assurance-vie compris entre 0,7 % et 1 %.
Entre 5 % et 13 % des loyers encaissés selon les SCPI.DIRECT
Liquidités des partsLes assureurs assurent la liquidité des parts, et garantissent ainsi la revente.En cas de revente il faut s'addresser à la société de gestion ou au marché secondaire.ASSURANCE-VIE
Délai de jouissanceDe 0 à 3 mois.De 2 à 6 moisASSURANCE-VIE
Fiscalité en cas de capitalisationAucune tant que les loyers sont réinvestis à l'intérieur du contrat d'assurance-vie.Impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition + prélèvements sociaux de 15,50 %.ASSURANCE-VIE
Fiscalité en cas de retrait des loyers ou de revente des partsFiscalité avantageuse de l'assurance-vie : exonération au delà de 8 ans à l'impôt sur le revenu dans la limite de 9 200 € par an pour un couple (4 600 € pour une personne célibataire).En cas de retrait fiscalité des revenus fonciers, (voire financiers, le cas échéant).
La fiscalité des plus-values s'appliquent le cas échéant.
ASSURANCE-VIE
Fiscalité en cas décès- Avant 70 ans : aucun droit de succession dans la limite de 152 500 € de capital par bénéficiaire. Puis 20 % d'impôt jusqu'à 852 500 € et 31,25 % au-delà. Plus prélèvements sociaux (15,50 %).
- Après 70 ans : éxonération jusqu'à 30 500 €, pour l'ensemble des bénéficiaires.
Droits de succession.ASSURANCE-VIE

Synthèse

Les avantages fiscaux offerts par l’assurance-vie sont si importants qu’il est généralement plus intéressant d’acheter des parts de SCPI en assurance-vie.

4 exceptions à cela :

  • pour les contribuables imposés à moins de 14 %,
  •  pour les investisseurs souhaitant profiter de l’effet de levier avec un financement à crédit,
  •  pour les contribuables les plus fortement imposés (TMI à 41 % et 45 %) ou soumis à l’ISF, l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI ou à travers un PERP peut être une option payante,
  • pour les contribuables assujettis à l’ISF ou dont l’âge est supérieur à 70 ans, le contrat de capitalisation peut être plus adapté.