Créer une SCI familiale pour anticiper sa transmission de patrimoine et protéger ses proches


Pour diminuer les droits de succession à votre décès, en transmettant la nue-propriété et en profitant de la fiscalité avantageuse des donations en ligne directe (100 000 € par enfant tous les 15 ans),

Pour conserver la gestion de vos biens,

Pour les couples non mariés, permet de conserver la résidence principale en cas de décès de l’autre,

Pour les chefs d’entreprise ou les travailleurs indépendants, afin de protéger ses biens privés de ses créanciers et bénéficier d’une éventuelle optimisation fiscale,

Pour organiser votre succession et éviter des désaccords entre vos héritiers,


“Créer une SCI vous permet d’optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier”

J’en parle à un conseiller

Protégez vos biens grâce à la Société Civile Immobilière,

Diminuez les droits de succession lors de l’héritage,

Séparez propriété et contrôle de la gestion de vos biens immobiliers,

Constituer une SCI pour éviter les contraintes de l’indivision (ou de la copropriété)

“Créez une SCI et bénéficiez d’une plus grande souplesse dans la gestion de vos biens immobiliers”

J’en parle à un conseiller

Pour ceux que souhaitent garder un bien familial à la suite d’un héritage,

Pour ceux qui veulent acheter un bien entre amis,

Pour les contribuables fortement imposés, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés,

Pour rédiger des statuts « sur mesure » et confier de larges pouvoirs au gérant, qui permettront de sortir d’une situation de blocage,

Comment fonctionne une SCI?


La société civile immobilière est composée au minimum de deux associés qui désignent et révoquent le gérant, puis participent aux assemblées.

1/ Rédaction des statuts et formalités administratives

La rédaction des statuts est libre, mais doit contenir au minimum les éléments suivants :

  • l’état civil des associés,
  • la durée de la SCI,
  • le nom de la SCI,
  • l’adresse du siège social (qui peut être principe le domicile du gérant),
  • l’objet social de la société.

Les statuts doivent être enregistrés au centre des impôts dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte et être publiés dans un journal d’annonces légales. Enfin, la SCI doit être enregistrée auprès du greffe du tribunal de commerce du siège social.

2/ Capital et apports

Aucun minimum n’est fixé par la loi. Le capital est constitué des apports des associés, puis divisé en parts sociales, réparties entre les associés, au prorata de leurs apports en numéraire (argent) ou en nature (immeuble, nue-propriété, usufruit).

Vous pouvez gérer seul votre SCI et vous n’avez aucune obligation de publication des comptes. Néanmoins, vous devez tenir la comptabilité à jour et établir une déclaration annuelle de résultats sur l’imprimé n°2072.

Le gérant s’occupe de la gestion courante de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, entretien, etc.) et doit réunir au moins une fois par an une assemblée générale, puis fournir un rapport comptable aux associés. Pour les décisions importantes (ex : achats, ventes d’un bien), ses pouvoirs sont à déterminer dans les statuts

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Elle déclare ses revenus et la répartition des bénéfices ou des pertes, mais ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers. Si un des associés est une personne morale, les bénéfices sont imposés au régime fiscal de la personne morale.

D’autre part, les plus-values réalisées grâce à la revalorisation des parts sont imposables en tant que plus-values immobilières au taux de 19%.

A l’impôt sur le revenu, les abattements pour durée de détention sont les même que pour un immeuble classique :

  • 6% par an au-delà de la 5ème année de détention et jusqu’à la 21ème année,
  • 4% la 22ème année,

Soit une exonération de 100% au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, les abattements sont les suivants :

  • 65% de 5 à 21 ans,
  • 6% la 22ème année,
  • 9% par an au-delà,

Soit une exonération totale au bout de 30 ans.

Pour les contribuables fortement imposés, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Jusqu’à 38 120 €, les bénéfices sont imposés à 15 % puis à 33,33 % au-delà. Le bénéfice est distribuable et imposable au régime des dividendes. La société peut amortir l’immeuble et donc déduire chaque année de ses bénéfices.

Pour donner ou céder des parts entre associés ou à des tiers, l’accord de la majorité des autres associés doit être obtenu (sauf disposition contraire prévue dans les statuts). En cas de refus, les autres associés ont un délai de 6 mois pour racheter les parts. Deux options sont alors possibles :

  • Soit un nouvel acheteur, proposé à l’unanimité, les rachète,
  • soit la SCI les rachète et annule les parts.

La transmission des parts doit être enregistrée sous un mois au centre des impôts du domicile d’un des associé et des droits d’enregistrement correspondant à 5 % du prix de cession, doivent être réglés.

Au moment du décès d’un associé, les héritiers ne deviennent pas automatiquement associés. En effet, les statuts peuvent prévoir le refus de l’agrément des héritiers, qui recevront sous forme d’argent, la valeur des parts en au jour du décès.

La SCI est dissoute :

  • à l’expiration de sa durée, sauf prorogation,
  • si les associés le décident en respectant les règles de majorité prévues au statut,
  • si son objet s’est réalisé,
  • en cas de faillite,
  • en cas de décision du tribunal de commerce.

Un liquidateur est alors nommé pour réaliser des formalités légales (partage de l’actif social, publication dans un journal d’annonces légales, etc.). Le gérant s’en charge couramment.

Le coût de rédaction de statuts est d’environ 1 200 € TTC. Pour la tenue de la comptabilité, comptez entre 500 € et 2 000 € TTC, selon la complexité de la SCI.

Althos Patrimoine peut se charger de l’ensemble de ces prestations. Vous bénéficier ainsi d’un interlocuteur unique pour la gestion de l’ensemble de vos problématiques patrimoniales.

NOS EXPERTS IMMOBILIERS  RÉPONDENT A VOS QUESTIONS AU 01 44 95 08 72