La donation de la nue-propriété pour optimiser votre transmission


Depuis le durcissement des droits de succession entré en vigueur en 2012, le démembrement de propriété est à la mode. Et pour cause, il s’agit d’une solution efficace pour anticiper sa succession, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.

Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien,

Plus le donateur de la nue-propriété d’un bien est jeune, moins les droits à payer sont élevés,

A votre décès, le nu-propriétaire devient automatiquement le plein propriétaire du bien, sans droit de succession à régler,

“Une excellente façon de transmettre un patrimoine à ses proches en évitant le paiement des droits de succession”

J’en parle à un conseiller

100 000€ d’abattement tous les 15 ans en ligne direct,

60% de la valeur du bien transmis en franchise de droits entre 41 et 50 ans (cf barème ci-dessous),

20% de droit de donation et de succession en ligne direct entre 15 932€ et 552 324€ (cf 2nd barème),

Le fonctionnement du démembrement de propriété


Le démembrement du droit de propriété consiste à diviser une propriété en un usufruitier et un nu-propriétaire.

Il permet à l’usufruitier d’user de la chose et d’en percevoir les fruits tout en donnant la nue-propriété aux héritiers.

Dans le cas d’un démembrement immobilier, vous pouvez continuer à occuper le bien ou à en recevoir les loyers.

A votre décès, les nu-propriétaires deviennent les uniques propriétaires.

Les droits de donation à régler sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, en fonction de l’âge du donateur, selon le barème suivant :

BAREME DE VALEUR USUFRUIT / NUE-PROPRIÉTÉ
AGE DU DONATEURVALEUR DE
L’USUFRUIT
VALEUR DE LA
NUE-PROPRIÉTÉ
Moins de 21 ans révolus90%10%
Moins de 31 ans révolus80%20%
Moins de 41 ans révolus70%30%
Moins de 51 ans révolus60%40%
Moins de 61 ans révolus50%50%
Moins de 71 ans révolus40%60%
Moins de 81 ans révolus30%70%
Moins de 91 ans révolus20%80%
Plus de 91 ans révolus10%90%
Succession et donation :
100 000 € entre parents et enfants ;

Donation : 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant et 5 310 € entre arrière grand-parent et arrière petit-enfant ;

DROITS DE SUCCESSIONS ET DE DONATIONS EN LIGNE DIRECTE

TRANCHES (APRES ABATTEMENT)

TAUX
≤ 8 072 €5%
de 8 073 € à 12 109 €10%
de 12 110 € à 15 932 €15%
de 15 933 € à 552 324 €20%
de 552 325 € à 902 838 €30%
de 902 839 € à 1 805 677 €40%
Au-delà de 1 805 677 €45%
Toute donation étant irréversible, il est primordial de conserver une part importante de votre patrimoine, car il est impossible de récupérer le bien donné. En cas de litige ultérieur, le nu-propriétaire peut bloquer la vente du bien donné.

C‘est pourquoi la donation de la nue-propriété d’une résidence principale est généralement déconseillée.

La donation de la nue-propriété de parts de la société civile immobilière (SCI) est possible.

La SCI offre une grande liberté dans la rédaction des statuts et permet donc de donner tout pouvoir au gérant et ainsi d’éviter les situations de blocage, notamment en cas de vente.

Le démembrement de SCPI ou le démembrement de contrat de capitalisation sont également possibles.

En revanche, il n’est pas possible de donner la nue-propriété d’un contrat d’assurance-vie ou d’un PEA.

Dans le cadre d’une stratégie d’optimisation de l’ISF, il est possible de céder temporairement l’usufruit d’un bien, pour aider un proche ou une association, sans vous dépouiller.

L’idée est de transmettre, pour une durée limitée, en principe 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Par exemple, si vous avez un enfant qui fait des études qui ou rencontre des difficultés professionnelles, vous pouvez lui transmettre l’usufruit d’un ou plusieurs logements.

En conséquence, vous conservez la propriété du bien et vous pouvez réduire votre ISF de la valeur du bien pendant la durée de donation.

Vous devez toutefois prouver que vos enfants ne bénéficient pas de revenus trop importants. Dans le cas contraire, l’administration considèrera qu’il s’agit d’un abus de droit et vous redressera.

NOS INGÉNIEURS PATRIMONIAUX RÉPONDENT A VOS QUESTIONS AU 01 44 95 08 72