Les SCI de SCPI

Il n’est pas toujours évident de s’y retrouver dans l’univers de la pierre papier. En effet, après les SCPI, les OPCI, les SIIC (foncières cotées), ou les SCI, les SCI de SCPI connaissent un franc succès.

S’il n’est plus vraiment nécessaire de présenter les quatre premiers types de véhicules, les SCI de SCPI sont bien moins connues.

Commençons par leurs avantages

La SCI offre un large choix d’investissement immobilier, puisqu’elle permet d’investir à la fois dans des SCPI, des OPCI, des SCI ou encore des « clubs deals ». Cette liberté garantit ainsi une meilleure diversification des risques, par exemple en investissant dans des secteurs variés et des zones géographiques différentes.

Autre avantage, les frais d’entrés sont en principe nettement inférieurs à ceux des SCPI. Il faut compter en moyenne 2 %, contre 10 % pour des SCPI.

Attention, toutefois, ce gain à l’entrée sera compensé au fil du temps par des frais de gestion supérieurs à ceux des SCPI. Cette superposition de frais, qui s’élèvent en moyenne à 1.4 % TTC, constitue l’inconvénient majeur des SCI de SCPI. Enfin, les SCI sont plus liquides que les SCPI, car elles conservent des liquidités comprises entre 5 et 15 %.

Ces placements sont disponibles uniquement au travers de contrats d’assurance-vie.


“Une meilleure diversification des risques et des frais d’entrés souvent nettement inférieurs à ceux des SCPI “

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Quels sont les acteurs?

Comme pour les OPCI, les acteurs historiques des SCPI, lancent leur véhicule les uns après les autres.

La première à s’être lancée sur le marché est la SCP LFP Unicimmo en novembre 2004. Anciennement Philosophale, avant d’être rebaptisée en 2012 par la société de gestion La Française AM, cette dernière affiche au 18/08/2016  une performance de 70 % depuis la création, pour des actifs de 213 M€. Au 24/06/2016, le taux d’exposition à l’immobilier s’élevait à 89,5 %, essentiellement à travers de SCPI (81,2 %) et des OPCI (13,8 %). Aucun droit d’entrée n’est demandé à la souscription et les frais de gestion annuels sont de 1 % HT.

En juillet 2007, Primonial a créé la SCI Capimmo, qui a connu depuis une performance de 52 %, sans n’avoir jamais baissé. Les frais d’entrée sont de 2 % et les frais de gestion sont de 1,60 % HT. Au 30 juin 2016, sa capitalisation était de 1 186 M€.

Immovalor, connue pour sa SCPI Allianz Pierre propose également depuis peu une SCI, Allianz Invest Pierre. Avec 139 M € d’actifs au 30 juin 2016 dont 65 % de biens détenus en direct, ce véhicule affiche un objectif de performance de 3,5 %. Les frais de souscription sont bien plus élevés que chez les concurrents (5% vs 2%), mais les frais de gestion sont les plus bas du marché (0,8 % HT). Il est important de noter que cette SCI n’est disponible uniquement sur des contrats d’assurance-vie proposés par Allianz.

Dernier arrivé sur ce segment, la société de gestion Sofidy, surtout connue pour les SCPI Immorente et Efimmo,  vient de lancer Sofidy Convictions Immobilières. Cette dernière vise une rentabilité annuelle supérieure à 4 %, notamment grâce au recours à l’effet de levier. Les frais d’entrés sont de 2% et les frais de gestion de 1,17 % HT.

Une durée de placement de 8 ans recommandée

Compte tenu du sous-jacent immobilier, l’horizon de placement conseillé est de 5 à 10 ans. Les SCI de SCPI, sont ainsi adaptées à des investisseurs désireux de remplacement des fonds en euros, des fonds obligataires ou des fonds diversifiés prudents dont le potentiel de gains est inférieur à 2 %.

En revanche, pour ceux souhaitant investir dans l’immobilier d’entreprise à long terme (plus de 10 ans), par exemple dans le but de percevoir des revenus complémentaires pour leur retraite, un placement en part de SCPI a plus de sens, en raison de frais de gestion inférieurs.

Tableau récapitulatif
SCI SOFIDY CONVICTIONS IMMOBILIERES LFP UNICIMMO PRIMONIAL CAPIMMO ALLIANZ INVEST PIERRE
Date de création 2016 2004 2007 2015
Objectif de performance > 4% 4.00% > 4% 3.50%
Frais de souscription 2.00% 0.00% 2.00% 5.00%
Frais de gestion HT 1.17% 1.00% 1.60% 0.80%
Actifs au 01/07/2016                                    213 M€  1 186 M€  139 M€
Performance 2015                                   – 4.02% 4.95%                                   –
Performance 2014                                   3.83% 4.70%                                   –
Performance 2013                                   4.76% 5.04%                                   –
Performance 2012                                   –                                   – 2.07%                                   –
Performance 2011                                                                     – 1.80%                                   –