SCPI Allemandes

Les SCPI Allemandes ont le vent en poupe

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De plus en plus d’épargnants souhaitant investir en SCPI se tournent vers le marché d’immobilier d’entreprise allemand. Au-delà du simple argument marketing lié à la résilience de l’économie de notre voisin d’outre Rhin, les raisons d’investir en Allemagne sont nombreuses :

La première économie d’Europe, présente des fondamentaux macro-économiques solides et sains (excédents budgétaires, taux de chômage…)

La santé, la taille et la répartition géographique des entreprises allemandes sont des éléments clés.

L’immobilier d’entreprise allemand a connu une modération importante en termes de valorisation des actifs et des loyers, notamment en comparaison avec les marchés londonien et parisien.

Grâce à la convention fiscale franco-allemande, la fiscalité est attractive, notamment pour les investisseurs dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée.

Focus sur la fiscalité

La convention fiscale franco-allemande de 1959 prévoit que les revenus locatifs et les plus-values de cession sont imposables au taux de 15,825 % à l’impôt sur les sociétés allemand. Ces revenus sont exonérés de prélèvements sociaux et d’impôt sur le revenu en France, afin d’éviter une double imposition. Le contribuable doit toutefois déclarer les revenus distribués, mais bénéficie d’un crédit d’impôt correspondant à la différence entre sa tranche marginal d’imposition et son taux moyen d’imposition. En revanche, les intérêts d’emprunt sont ne sont pas déductibles.

Les personnes morales, soumises à l’impôt sur les sociétés, sont également imposées au taux de 15,825 % en Allemagne, et sont exonérées d’IS en France, toujours dans le but d’éviter une double imposition.

Exemple pour un investisseur personne physique imposé au taux marginal de 41 % : l’écart de rendement atteint près de 70 % pour une détention de parts de SCPI en direct (c’est-à-dire hors contrat d’assurance-vie).

Fiscalité SCPI Allemande

3 SCPI pour s’exposer au marché allemand :

Paref Gestion a été le premier acteur à lancer sa SCPI allemande, Novapierre Allemagne. Cette SCPI spécialisée sur le segment des commerces, a été créée en 2014, et s’appuie sur l’expertise de son partenaire local, la société Internos Global Investors. Au 31 juin 2016, les actifs de cette SCPI commerciale étaient de 140 M€.

Peu de temps après Paref, La Française AM s’est également intéressée au marché allemand, plus spécialement au segment des bureaux, conformément à l’ADN de la société de gestion. Contrairement à ses deux concurrentes, LFP Europimmo entend également réaliser 15 % de ses investissements en France.

Dernier arrivé sur le marché, Advenis, ex Avenir Finance, a lancé en 2015, sa SCPI allemande de type diversifié, sous le nom d’Eurovalys.

En matière de localisation, ces trois SCPI ont des politiques d’acquisition similaires, concentrées principalement sur les 6 agglomérations du pays, à savoir, Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart, Düsseldorf.

Globalement, compte tenu de leur lancement récent, il est trop tôt pour se prononcer sur la solidité de ces véhicules qui commencent à peine à trouver leur rythme de croisière en termes de collecte et d’investissement.

En effet, nous rappelons qu’en matière de sélection de placement, Althos Patrimoine recommande d’avoir à minima un historique de 10 ans, et idéalement un recul sur la globalité d’un cycle de marché.

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Tableau comparatif des SCPI Allemandes

SCPIEUROVALYSNOVAPIERRE ALLEMAGNELFP EUROPIMMO
Date de création201520142014
% Allemagne100%100%83%
Frais de souscription HT11%10,0%8,0%
Frais de gestion HT10,0%10,0%10,0%
Capitalisation34,7 M€86,1 M€61 M€
TypologieDiversifiéeCommercesBureaux
CapitalVariableVariableVariable
Loyers 20153%3,24%4,56%
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