LES SCPI

Les avantages de l’immobilier sans les contraintes

Althos vous offre accès à l'ensemble des SCPI du marché et un accompagnement sur-mesure dans votre investissement.

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Courte définition

"L’article L214-50 du Code monétaire et financier définit une SCPI [société civile de placement immobilier] comme un support d’investissement dédié à l’achat et à la gestion de biens immobiliers mis en location [logements, bureaux, commerces, entrepôts, parkings, maisons médicalisées, …]. En investissant dans une SCPI vous ne possédez pas un seul bien immobilier mais vous êtes détenteur de parts dans un parc immobilier global. De son côté, la SCPI vous reverse un revenu calculé sur les loyers perçus [au prorata de vos parts] et prend en compte la gestion des charges [administratives et locatives], la gestion des travaux, la gestion des ventes, ainsi que celle des locataires."

Bertrand Tourmente. Gérant Fondateur

Pourquoi investir en SCPI ?

Préparer sa retraite

Les SCPI représentent un solution idéale pour percevoir des revenus réguliers au moment de votre retraite tout en bénéficiant de la revalorisation de votre capital.

Percevoir des revenus complémentaires

Un  revenu complémentaire  correspondant aux loyers de la SCPI est versé trimestriellement.

Diversifier son patrimoine

En investissant dans l’immobilier de bureaux ou de commerces généralement réservé aux investisseurs institutionnels.

Les avantages des SCPI

L’achat de parts de SCPI reste indéniablement plus avantageux qu'un investissement immobilier en direct.

Percevoir un revenu complémentaire régulier.

Une gestion déléguée à des spécialistes.

Profiter d'un rendement supérieur à 5 % / an.

Un investissement mutualisé sur plusieurs biens et différents locataires.

Comment choisir vos SCPI ?

Avant de se lancer dans l’achat de parts de SCPI il nous parait important de contrôler 10 critères en plus du rendement

1. La solidité et la réputation de la société de gestion

Une équipe expérimentée disposant d’un réseau bien établi et d’une stratégie d’investissement qui a fait ses preuves sera déterminante dans la réussite de la SCPI.

2. L’historique de performance

L’étude des performances passées d’une SCPI permet de valider la viabilité de la stratégie suivie et la pérennité des résultats. La régularité des loyers versés et la revalorisation régulière des parts sont des éléments primordiaux puisque l’achat de SCPI est un investissement de long terme.

Ce type d’analyse est possible sur la plupart des SCPI dites « historiques » qui ont été créées dans les années 80. En revanche, pour les SCPI plus récentes comme par exemple, PF02 ou Corum Convictions, ce critère est moins pertinent.

3. Le report à nouveau (RAN)

Il s’agit des loyers non distribués aux associés, mis en réserve, pour lisser les performances. Plus le RAN est élevé, plus la SCPI pourra verser un dividende exceptionnel en en cas de baisse de loyer et ainsi maintenir un rendement satisfaisant.

4. La taille de la capitalisation

En matière de SCPI, la taille compte. Plus celle-ci est importante, plus la SCPI est en principe diversifiée en termes d’immeubles et de locataires. Ceci permet de mutualiser le risque. Nous estimons qu’une SCPI doit avoir capitalisation supérieure à 250 millions d’€, pour être suffisamment diversifiée.

5. La qualité du foncier

Les actifs situés à Paris et en Région Parisienne ou dans les grandes agglomérations sont considérés comme les moins risqués compte tenu de la demande, qui rend ces biens facilement cessibles. Les rendements sont plus faibles, (3,5 % au 1er semestre pour un bureau dans le cœur de Paris), mais le risque y est aussi bien plus faible. La qualité des locataires et leur diversité sont aussi à vérifier. Enfin, la rotation du portefeuille est aussi importante.

6. Le taux d’occupation financier

Il s’agit du rapport entre les loyers encaissés et ce que la SCPI aurait pu recevoir si l’intégralité du parc était louée. Une SCPI créée récemment doit avoir un taux proche de 100%, alors qu’une SCPI « historique » aura un taux plus proche taux plus proche de 90%. Sous ce seuil, vous devez comprendre pourquoi le ratio est aussi faible.

7. Les provisions pour grosses réparations

Plus son montant est important, plus des travaux de modernisation pourront être réalisés sans affecter le rendement.

8. La valeur de réalisation

Elle correspond à la valorisation des actifs, divisée par le nombre de parts. Elle est réalisée annuellement par un expert indépendant et sert à estimer si la valeur des parts de la SCPI est surcotée ou au contraire sous valorisée. On trouve aussi le terme d’actif net réévalué (ANR).

9. La collecte

Un niveau de collecte trop important peut forcer une SCPI à investir dans des biens de moyenne qualité et contribuer à dégrader le rendement. C’est l’intérêt des SCPI à capital fixe ou de celles qui contrôlent leur collecte en imposant un montant maximum de souscription par associé (ex : Immorente).

10. Les Frais

Les frais de souscription sont compris entre 3 et 12 %, selon les SCPI et le type d’investissement (en direct ou via un contrat d’assurance-vie). Les frais de gestion sont compris entre 8 et 13 % de loyers.

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J'ai ans, je suis

et je souhaite

Performances de notre sélection de SCPI

Historique des performances de notre sélection sur 10 ans : loyers versés et revalorisation de la part.

Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Investir en SCPI présente un risque de perte en capital.

Notre sélection de SCPI

SCPI

Actifs

Géographie

Notre méthode de sélection des SCPI

Notre pôle investissement a analysé les 80 SCPI de rendement du marché. Grâce à nos 10 indicateurs nous avons retenus les SCPI qui défendent au mieux vos intérêts : en fonction de leur rendement, de la qualité de leur patrimoine et de la solidité de leur maison de gestion entre autres.

Immorente: Leader incontesté et incontournable pour investir sur le segment des commerces. Sur 20 ans le TRI est de 8,8%. La meilleure SCPI de rendement selon nous.

Epargne Foncière: Notre plus forte conviction pour investir sur le segment des SCPI de Bureaux. Les actifs sont de qualité et majoritairement situés à Paris et sa région. SCPI idéale, pour réaliser un premier investissement sur le marché des bureaux.

Corum: Créée en 2012 est gérée par la maison de gestion Corum AM. Son taux d’occupation a toujours  été supérieur à 99 % et sa performance d’au moins 6 %. Nous apprécions particulièrement sa stratégie d’investissement opportuniste, qui vise à aller chercher du rendement hors de nos frontières et sans contrainte de gestion.

Epargne Pierre: Créée en 2013, cette SCPI diversifiée affiche un objectif de rendement élevé qu’elle parvient à tenir jusqu’à présent. Une de nos plus fortes convictions avec Corum concernant les SCPI de « nouvelle génération ».

Les frais de vos SCPI

Avec Althos vous bénéficiez de conseils sur-mesure pour investir en SCPI, sans frais additionnels par rapport à un achat en direct.

Les frais de souscription

 
Corum
Épargne Foncière
Épargne Pierre
Immorente
Frais de souscription
11.96%
9.0%
12.0%
10.0%
TOTAL de notre sélection
10.74%
Notre rémunération
6%

Les frais de gestion annuels

 
Corum
Épargne Foncière
Épargne Pierre
Immorente
Frais de gestion/loyers
13.20%
12.0%
12.0%
12.0%
TOTAL de notre sélection
12.30%
Notre rémunération
0%

Pour aller plus loin

  • Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour unique objectif l’acquisition de biens immobiliers locatifs.
  • Les SCPI achètent des bureaux, des murs de commerces, d’entrepôts, de cliniques, de logements ou encore de maisons de retraite. Ces loyers, déductions faites des charges sont ensuite distribués sous forme de dividendes trimestriels.

Les SCPI de rendement ou SCPI d'entreprises

 

Les SCPI de bureaux, avec une valeur de 22,2 mds €, représentent 67,5% du marché : on compte 37 SCPI sur ce segment.

Suivent les SCPI de commerces, avec une valeur de 4,6 mds €, soit une part de marché de 14% : parmi les 21 SCPI présentes sur ce segment, Immorente représente près de la moitié de la capitalisation totale (2 mds €).

SCPI diversifiées : 2 mds €, soit 6% de part de marché : là aussi 2 poids lourds représentent une part importante du segment (Atout Pierre Diversification et Buroboutic).

SCPI spécialisées : 331 millions €, soit 1% du marché : elles développent une expertise sur des secteurs (santé) ou des zones géographiques bien définies (Allemagne).

Les SCPI fiscales ou résidentielles

Ce segment comprend : les SCPI de déficit foncier, loi Malraux, loi Duflot et loi Pinel.

Elles capitalisent 3,7 mds €, soit 11,2 % de part de marché.

Elles achètent des biens immobiliers loués sous des dispositifs fiscaux, afin de profiter d’une réduction d’Impôt sur le Revenu.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, il est obligatoire de conserver les parts jusqu’à la dissolution de la SCPI.

En plus de la réduction d’impôt, les souscripteurs peuvent percevoir des revenus locatifs.

Rendement des SCPI

La performance d’une SCPI tient compte de 2 éléments :

  • Le rendement locatif : qui correspond aux loyers nets de frais de gestion distribués tous les trimestres.
  • La revalorisation des parts : qui correspond à l’évolution du marché immobilier.
  • La somme de ces deux éléments donne la performance globale.

 

La fiscalité des SCPI

Fiscalité des loyers

Les loyers sont taxés au titre des revenus fonciers à savoir au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu et aux prélèvements sociaux.

Fiscalité en cas de revente 

La plus-value réalisée est imposée au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux après application des abattements pour durée de détention.

Les frais des SCPI

Il faut distinguer les frais de souscription, dus lors de la revente, qui sont généralement de 10%, des frais de gestion annuels qui sont prélevés sur les loyers.

Acheter des parts de SCPI à crédit et profiter de l'effet de levier

Il est possible de financer, à crédit, vos parts de SCPI afin de profiter de l’effet de levier. L'emprunt pourra être amortissable ou In Fine.
Si vous disposez d’une capacité d'endettement et que vous n’avez pas d’autre projet d’acquisition, il est recommandé de financer vos parts de SCPI par un emprunt bancaire.

Cette affirmation est d’autant plus vraie lorsque les taux d’emprunt sont faibles comme aujourd'hui. Ainsi, les loyers versés chaque trimestre par la SCPI permettront de rembourser les échéances du crédit.

De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus fonciers.

Assurance-vie et SCPI pour associer rendement et optimisation fiscale

Il est posssible d'acquérir vos parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie.

Cette solution permet de cumuler les avantages des SCPI avec ceux de l'assurance-vie.

En effet, les loyers des SCPI ne sont pas imposés tant que vous n'effectuez pas de retrait sur le contrat.

De plus, vous bénéficiez de la fiscalité successorale avantageuse de l'assurance-vie, à savoir un abattement de droits de 152 500 € par bénéficiaire.

Démembrement SCPI pour optimiser sa fiscalité (IR et ISF)

Démembrement SCPI pour optimiser sa fiscalité (IR et IFI)

Pour les contribuables fortement imposés, notamment à I'IFI, il peut être intéressant d’acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire.

En principe la durée de démembrement est de 15 ans.

En effet, pendant la période de démembrement, vous ne serez pas redevable de l'IFI et de l'Impôt sur le Revenu.

Choisir Althos pour votre investissement en SCPI

L'equipe Althos Patrimoine

Un accompagnement sur-mesure sans frais additionnel par-rapport à un achat en direct,

Accès à l’ensemble des SCPI du marché,

Accès à tous les contrats d’assurance-vie/SCPI existants,

Accès aux meilleures conditions de financement de vos parts.

Très satisfait

Des conseillers dynamiques et compétents, à l’écoute de leurs clients. Des explications simples et claires, des conseils personnalisés et un accompagnement durable. Je recommande vivement le cabinet Althos Patrimoine !

-- Alexandre L.

SCPI

Etant à la recherche d'investissements en SCPI, j'ai contacté Althos Patrimoine. Dans un premier temps, les explications ont été simples et claires, les simulations compréhensibles. Une réelle prise en main.

La suite à été de même : Accompagnement total pour gérer le crédit, la banque, l'achat de parts. Les informations sur mon dossier ont été récurrentes et précises jusqu'à la clotûre définitive.

Je recommanderai ce cabinet pour son professionnalisme.

-- Thierry M.

Professionnalisme, rigueur, clarté ...

Que dire de plus que ce qu'il y a dans le titre ... Ah, si : je suis en confiance. Et ce n'est pas rien.

-- Guillaume Orsat

Nos clients témoignent

« Excellent ! »

9.1 sur 10 

NOS SPÉCIALISTES SCPI RÉPONDENT À TOUTES VOS QUESTIONS AU 01.44.95.08.72

L’intérêt porté ces dernières années par de nombreux investisseurs sur les produits d’épargne liés à l’immobilier a fortement augmenté en France. En 2017, la capitalisation cumulée des SCPI et des OPCI grand public a dépassé les 50 milliards d’euros. Ce bond spectaculaire démontre que l’attractivité sur les placements « pierre-papier » est réelle pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier et constituer un patrimoine.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

L’article L214-50 du Code monétaire et financier définit une SCPI [société civile de placement immobilier] comme un support d’investissement dédié à l’achat et à la gestion de biens immobiliers mis en location [logements, bureaux, commerces, entrepôts, parkings, maisons médicalisées, ...].

En investissant dans une SCPI vous ne possédez pas un seul bien immobilier mais vous êtes détenteur de parts dans un parc immobilier global. De son côté, la SCPI vous reverse un revenu calculé sur les loyers perçus [au prorata de vos parts] et prend en compte la gestion des charges [administratives et locatives], la gestion des travaux, la gestion des ventes, ainsi que celle des locataires.

Les SCPI sont des sociétés régulées par l'Autorité des marchés financiers [AMF] qui délivre les agréments, veille à l’information des souscripteurs et établit les règles de bon fonctionnement. Le patrimoine d’une SCPI est évalué chaque année par un expert.

Les SCPI ont des atouts, malgré quelques faiblesses

Au titre des avantages :

Sans vous soucier de la gestion des biens, vous investissez dans la pierre et bénéficiez du couple sécurité /rentabilité de l’immobilier

Réparti sur l’ensemble des locataires, le risque locatif est fortement réduit et il est ventilé sur plusieurs immeubles répartis dans les principales villes françaises, voire européennes

Les placements SCPI ne sont pas corrélés aux fluctuations de la Bourse et produisent des revenus trimestriels réguliers

Contrairement à l'achat d’un bien immobilier en toute propriété, qui suppose un investissement important, la SCPI est accessible à tous les budgets. Il n’y a pas de frais de notaire à payer, en revanche il faut prévoir des frais de sortie sur le prix de revente des parts [environ 10%]

Au titre des inconvénients :

La valorisation des parts dépend du marché immobilier et de ses variations, ce qui peut présenter un risque sur le capital

Les dividendes versés dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers composant la SCPI et aussi de la performance de la société de gestion qui peut faire faillite

La revente des parts n’est pas garantie, sauf sur les SCPI à capital variable rachetées par la société de gestion [dans ce dernier cas, le délai de rachat des parts peut s’allonger en période de contraction du marché immobilier]

Une offre de produits qui répond à tous les besoins

On distingue deux grandes catégories de SCPI :

Sociétés à capital fixe dont les parts sont émises à la création de la société, qui s'échangent ensuite de gré à gré

Sociétés à capital variable dont les parts peuvent être achetées/vendues à tout moment ; celles-ci sont à privilégier pour leur liquidité plus importante et la facilité de revente.

En second critère, les SCPI se répartissent selon leur destination :

SCPI de rendement, majoritaires sur le marché [90 %], essentiellement investies dans l'immobilier professionnel [bureaux, commerces, entrepôts, centres commerciaux, …]. Profitant des rendements locatifs élevés du secteur, elles sont assez rentables : de l’ordre de 4,5% à 5 % en moyenne

SCPI de capitalisation, encore appelées SCPI de plus-value, qui ne distribuent pas ou peu de revenus trimestriels ou semestriels [coupon plus faible], la logique étant davantage de procéder à des revalorisations progressives de la valeur des parts, ces sociétés ne distribuent pas ou peu de revenus trimestriels ou semestriels, la logique étant davantage de procéder à des revalorisations progressives de la valeur des parts

SCPI fiscales, spécialisées dans l'immobilier d'habitation afin d'être éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation [Malraux, loi Pinel, déficit foncier, Scellier, …]. Elles permettent de réduire vos impôts, y compris concernant les prélèvements sociaux.

En 2017, on dénombrait 178 SCPI en France sur ce marché spécifique. Les recommandations d’un conseiller en gestion de patrimoine vous permettront de choisir les meilleures SCPI.

Rendement des SCPI

La performance d’une SCPI résulte de deux facteurs essentiels : le rendement locatif qui correspond aux loyers nets de frais de gestion distribués chaque trimestre et la revalorisation des parts qui tient compte de l’évolution du marché immobilier.

A noter : Le taux de rendement moyen des fonds en euros a été de 1,48% en 2017. Concernant les SCPI multi support, celui-ci a été de +4,58% en moyenne depuis 5 ans [source IEIF : +5,27% en 2012, +5,13% en 2013, +5,08% en 2014, +4,85% en 2015 et +4,63% en 2016]. Les SCPI de rendement en immobilier d’entreprise offrent le meilleur rapport rentabilité/risque et figurent en 2018 parmi les placements financiers les plus intéressants.

Fiscalité des SCPI

La fiscalité sur les revenus fonciers.

En tant qu’associé porteur de parts d’une SCPI, vous êtes imposé sur les revenus fonciers issus des loyers perçus. Vous devrez choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel :

Régime micro-foncier avec bénéfice d’un l’abattement de 30%, si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000 euros par an et à condition que les parts de SCPI et l'immeuble détenu en direct ne bénéficient pas d’un dispositif fiscal

Régime réel si vos revenus sont supérieurs, votre bénéfice est alors taxé des prélèvements sociaux en vigueur [17,2% au 01/01/2018] puis imposé avec le taux de votre tranche d'imposition supérieure. En cas de déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global de l'associé dans une limite de 10.700 euros.

Les revenus distribués par les SCPI n’entrent pas dans le champ d’application de la nouvelle « flat tax » [PFU de 30%] instituée par la loi de finances 2018 et restent assujettis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier 2018, ils sont dorénavant concernés par les dispositions de l’impôt sur la fortune immobilière [IFI] qui a remplacé l’ISF.

La fiscalité sur les revenus financiers.

Même si les revenus financiers distribués aux associés sont faibles, vous pouvez avoir à déclarer les produits issus des placements de trésorerie de la SCPI [régime de l’impôt sur les revenus et application des prélèvements sociaux en vigueur].

La fiscalité sur les plus-values immobilières.

La SCPI étant transparente fiscalement, les porteurs de parts sont redevables de l’impôt sur les plus-values. En cas de vente d’un immeuble détenu depuis moins de 22 ans la plus-value éventuelle est donc imposable [jusqu’à 30 ans pour les prélèvements sociaux].

Pour les particuliers qui détiennent des parts à titre privé, l'impôt est pris en compte par l’étude notariale et la société de gestion de la SCPI [les associés ne sont pas soumis à cet impôt]. Pour les porteurs de parts ayant des bénéfices professionnels, ceux-ci doivent indiquer la quote-part de plus-value touchée dans l’exercice dans leur déclaration.

La fiscalité sur les plus-values nées des cessions de parts.

Ces plus-values sont également imposables avec un abattement : -6% entre la 6ème et la 21ème année, -4% au-delà. Pour les prélèvements sociaux, l'exonération n'est applicable qu'à partir de la 30ème année avec abattement progressif à partir de la 6ème année.

La fiscalité sur la fortune et la fortune immobilière [ISF/IFI].

En 2018, nombre de produits financiers ne sont plus soumis à l’impôt sur la fortune mais ce n’est pas le cas des actifs immobiliers.

A noter : les plafonds de déduction fiscale ne se cumulent pas si vous êtes titulaire à la fois d'un contrat retraite Madelin, d'un Plan d’épargne retraite populaire [Perp] ou d’autres contrats d’épargne retraite assimilés [Préfon-Retraite, Corem, Perco, …]. Vous ne pourrez donc pas déduire plus que le maximum indiqué ci-dessus dans votre déclaration. Enfin, contrairement au contrat PERP, vous ne pouvez pas profiter des plafonds non consommés les 3 années précédentes.

La piste de l'assurance-vie

Pour alléger la fiscalité des SCPI, vous pouvez également passer par un contrat d’assurance-vie. Les gains sont automatiquement réinvestis et, en cas de retrait, c’est le cadre fiscal de l’assurance-vie, moins lourd, qui s’applique. Le détenteur de parts supporte une fiscalité uniquement en cas de rachat sur le contrat, ce qui lui permet d'affiner sa stratégie s’il n'a pas besoin de revenus réguliers mais juste ponctuellement ou seulement dans plusieurs années.

SCPI ou OPCI ?

Tout comme les SPCI, les OPCI appartiennent à la famille de la pierre papier. Si les SCPI n’achètent que de l’immobilier à 100%, les OPCI le font dans une proportion de 60% à 90% pour conserver des liquidités et celles-ci investissent de fait sur des produits monétaires, obligataires, opcvm, fcp et fcpi. Si vous ne souhaitez pas exposer votre investissement, vous devrez choisir les SCPI.