LES SCPI

Les avantages de l’immobilier sans les contraintes

Althos vous offre accès à l'ensemble des SCPI du marché et un accompagnement sur-mesure dans votre investissement.

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Courte définition

"L’article L214-50 du Code monétaire et financier définit une SCPI [société civile de placement immobilier] comme un support d’investissement dédié à l’achat et à la gestion de biens immobiliers mis en location [logements, bureaux, commerces, entrepôts, parkings, maisons médicalisées, …]. En investissant dans une SCPI vous ne possédez pas un seul bien immobilier mais vous êtes détenteur de parts dans un parc immobilier global. De son côté, la SCPI vous reverse un revenu calculé sur les loyers perçus [au prorata de vos parts] et prend en compte la gestion des charges [administratives et locatives], la gestion des travaux, la gestion des ventes, ainsi que celle des locataires."

Bertrand Tourmente. Gérant Fondateur

Pourquoi investir en SCPI ?

Préparer sa retraite

Les SCPI représentent un solution idéale pour percevoir des revenus réguliers au moment de votre retraite tout en bénéficiant de la revalorisation de votre capital.

Percevoir des revenus complémentaires

Un  revenu complémentaire  correspondant aux loyers de la SCPI est versé trimestriellement.

Diversifier son patrimoine

En investissant dans l’immobilier de bureaux ou de commerces généralement réservé aux investisseurs institutionnels.

Les avantages des SCPI

L’achat de parts de SCPI reste indéniablement plus avantageux qu'un investissement immobilier en direct.

Percevoir un revenu complémentaire régulier.

Une gestion déléguée à des spécialistes.

Profiter d'un rendement supérieur à 5 % / an.

Un investissement mutualisé sur plusieurs biens et différents locataires.

Comment choisir vos SCPI ?

Avant de se lancer dans l’achat de parts de SCPI il nous parait important de contrôler 10 critères en plus du rendement

1. La solidité et la réputation de la société de gestion

Une équipe expérimentée disposant d’un réseau bien établi et d’une stratégie d’investissement qui a fait ses preuves sera déterminante dans la réussite de la SCPI.

2. L’historique de performance

L’étude des performances passées d’une SCPI permet de valider la viabilité de la stratégie suivie et la pérennité des résultats. La régularité des loyers versés et la revalorisation régulière des parts sont des éléments primordiaux puisque l’achat de SCPI est un investissement de long terme.

Ce type d’analyse est possible sur la plupart des SCPI dites « historiques » qui ont été créées dans les années 80. En revanche, pour les SCPI plus récentes comme par exemple, PF02 ou Corum Convictions, ce critère est moins pertinent.

3. Le report à nouveau (RAN)

Il s’agit des loyers non distribués aux associés, mis en réserve, pour lisser les performances. Plus le RAN est élevé, plus la SCPI pourra verser un dividende exceptionnel en en cas de baisse de loyer et ainsi maintenir un rendement satisfaisant.

4. La taille de la capitalisation

En matière de SCPI, la taille compte. Plus celle-ci est importante, plus la SCPI est en principe diversifiée en termes d’immeubles et de locataires. Ceci permet de mutualiser le risque. Nous estimons qu’une SCPI doit avoir capitalisation supérieure à 250 millions d’€, pour être suffisamment diversifiée.

5. La qualité du foncier

Les actifs situés à Paris et en Région Parisienne ou dans les grandes agglomérations sont considérés comme les moins risqués compte tenu de la demande, qui rend ces biens facilement cessibles. Les rendements sont plus faibles, (3,5 % au 1er semestre pour un bureau dans le cœur de Paris), mais le risque y est aussi bien plus faible. La qualité des locataires et leur diversité sont aussi à vérifier. Enfin, la rotation du portefeuille est aussi importante.

6. Le taux d’occupation financier

Il s’agit du rapport entre les loyers encaissés et ce que la SCPI aurait pu recevoir si l’intégralité du parc était louée. Une SCPI créée récemment doit avoir un taux proche de 100%, alors qu’une SCPI « historique » aura un taux plus proche taux plus proche de 90%. Sous ce seuil, vous devez comprendre pourquoi le ratio est aussi faible.

7. Les provisions pour grosses réparations

Plus son montant est important, plus des travaux de modernisation pourront être réalisés sans affecter le rendement.

8. La valeur de réalisation

Elle correspond à la valorisation des actifs, divisée par le nombre de parts. Elle est réalisée annuellement par un expert indépendant et sert à estimer si la valeur des parts de la SCPI est surcotée ou au contraire sous valorisée. On trouve aussi le terme d’actif net réévalué (ANR).

9. La collecte

Un niveau de collecte trop important peut forcer une SCPI à investir dans des biens de moyenne qualité et contribuer à dégrader le rendement. C’est l’intérêt des SCPI à capital fixe ou de celles qui contrôlent leur collecte en imposant un montant maximum de souscription par associé (ex : Immorente).

10. Les Frais

Les frais de souscription sont compris entre 3 et 12 %, selon les SCPI et le type d’investissement (en direct ou via un contrat d’assurance-vie). Les frais de gestion sont compris entre 8 et 13 % de loyers.

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et je souhaite

Performances de notre sélection de SCPI

Historique des performances de notre sélection sur 10 ans : loyers versés et revalorisation de la part.

Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Investir en SCPI présente un risque de perte en capital.

Notre sélection de SCPI

SCPI

Actifs

Géographie

Notre méthode de sélection des SCPI

Notre pôle investissement a analysé les 80 SCPI de rendement du marché. Grâce à nos 10 indicateurs nous avons retenus les SCPI qui défendent au mieux vos intérêts : en fonction de leur rendement, de la qualité de leur patrimoine et de la solidité de leur maison de gestion entre autres.

Immorente: Leader incontesté et incontournable pour investir sur le segment des commerces. Sur 20 ans le TRI est de 8,8%. La meilleure SCPI de rendement selon nous.

Epargne Foncière: Notre plus forte conviction pour investir sur le segment des SCPI de Bureaux. Les actifs sont de qualité et majoritairement situés à Paris et sa région. SCPI idéale, pour réaliser un premier investissement sur le marché des bureaux.

Corum: Créée en 2012 est gérée par la maison de gestion Corum AM. Son taux d’occupation a toujours  été supérieur à 99 % et sa performance d’au moins 6 %. Nous apprécions particulièrement sa stratégie d’investissement opportuniste, qui vise à aller chercher du rendement hors de nos frontières et sans contrainte de gestion.

Epargne Pierre: Créée en 2013, cette SCPI diversifiée affiche un objectif de rendement élevé qu’elle parvient à tenir jusqu’à présent. Une de nos plus fortes convictions avec Corum concernant les SCPI de « nouvelle génération ».

Les frais de vos SCPI

Avec Althos vous bénéficiez de conseils sur-mesure pour investir en SCPI, sans frais additionnels par rapport à un achat en direct.

Les frais de souscription

 
Corum
Épargne Foncière
Épargne Pierre
Immorente
Frais de souscription
11.96%
9.0%
12.0%
10.0%
TOTAL de notre sélection
10.74%
Notre rémunération
6%

Les frais de gestion annuels

 
Corum
Épargne Foncière
Épargne Pierre
Immorente
Frais de gestion/loyers
13.20%
12.0%
12.0%
12.0%
TOTAL de notre sélection
12.30%
Notre rémunération
0%

Pour aller plus loin

  • Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour unique objectif l’acquisition de biens immobiliers locatifs.
  • Les SCPI achètent des bureaux, des murs de commerces, d’entrepôts, de cliniques, de logements ou encore de maisons de retraite. Ces loyers, déductions faites des charges sont ensuite distribués sous forme de dividendes trimestriels.

Les SCPI de rendement ou SCPI d'entreprises

 

Les SCPI de bureaux, avec une valeur de 22,2 mds €, représentent 67,5% du marché : on compte 37 SCPI sur ce segment.

Suivent les SCPI de commerces, avec une valeur de 4,6 mds €, soit une part de marché de 14% : parmi les 21 SCPI présentes sur ce segment, Immorente représente près de la moitié de la capitalisation totale (2 mds €).

SCPI diversifiées : 2 mds €, soit 6% de part de marché : là aussi 2 poids lourds représentent une part importante du segment (Atout Pierre Diversification et Buroboutic).

SCPI spécialisées : 331 millions €, soit 1% du marché : elles développent une expertise sur des secteurs (santé) ou des zones géographiques bien définies (Allemagne).

Les SCPI fiscales ou résidentielles

Ce segment comprend : les SCPI de déficit foncier, loi Malraux, loi Duflot et loi Pinel.

Elles capitalisent 3,7 mds €, soit 11,2 % de part de marché.

Elles achètent des biens immobiliers loués sous des dispositifs fiscaux, afin de profiter d’une réduction d’Impôt sur le Revenu.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, il est obligatoire de conserver les parts jusqu’à la dissolution de la SCPI.

En plus de la réduction d’impôt, les souscripteurs peuvent percevoir des revenus locatifs.

Rendement des SCPI

La performance d’une SCPI tient compte de 2 éléments :

  • Le rendement locatif : qui correspond aux loyers nets de frais de gestion distribués tous les trimestres.
  • La revalorisation des parts : qui correspond à l’évolution du marché immobilier.
  • La somme de ces deux éléments donne la performance globale.

 

La fiscalité des SCPI

Fiscalité des loyers

Les loyers sont taxés au titre des revenus fonciers à savoir au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu et aux prélèvements sociaux.

Fiscalité en cas de revente 

La plus-value réalisée est imposée au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux après application des abattements pour durée de détention.

Les frais des SCPI

Il faut distinguer les frais de souscription, dus lors de la revente, qui sont généralement de 10%, des frais de gestion annuels qui sont prélevés sur les loyers.

Acheter des parts de SCPI à crédit et profiter de l'effet de levier

Il est possible de financer, à crédit, vos parts de SCPI afin de profiter de l’effet de levier. L'emprunt pourra être amortissable ou In Fine.
Si vous disposez d’une capacité d'endettement et que vous n’avez pas d’autre projet d’acquisition, il est recommandé de financer vos parts de SCPI par un emprunt bancaire.

Cette affirmation est d’autant plus vraie lorsque les taux d’emprunt sont faibles comme aujourd'hui. Ainsi, les loyers versés chaque trimestre par la SCPI permettront de rembourser les échéances du crédit.

De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus fonciers.

Assurance-vie et SCPI pour associer rendement et optimisation fiscale

Il est posssible d'acquérir vos parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie.

Cette solution permet de cumuler les avantages des SCPI avec ceux de l'assurance-vie.

En effet, les loyers des SCPI ne sont pas imposés tant que vous n'effectuez pas de retrait sur le contrat.

De plus, vous bénéficiez de la fiscalité successorale avantageuse de l'assurance-vie, à savoir un abattement de droits de 152 500 € par bénéficiaire.

Démembrement SCPI pour optimiser sa fiscalité (IR et ISF)

Démembrement SCPI pour optimiser sa fiscalité (IR et IFI)

Pour les contribuables fortement imposés, notamment à I'IFI, il peut être intéressant d’acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire.

En principe la durée de démembrement est de 15 ans.

En effet, pendant la période de démembrement, vous ne serez pas redevable de l'IFI et de l'Impôt sur le Revenu.

staff

Un accompagnement sur-mesure sans frais additionnel par-rapport à un achat en direct,

Accès à l’ensemble des SCPI du marché,

Accès à tous les contrats d’assurance-vie/SCPI existants,

Accès aux meilleures conditions de financement de vos parts.

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Choisir Althos pour votre investissement en SCPI

Un accompagnement sur-mesure sans frais additionnel par-rapport à un achat en direct,

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Très satisfait

Des conseillers dynamiques et compétents, à l’écoute de leurs clients. Des explications simples et claires, des conseils personnalisés et un accompagnement durable. Je recommande vivement le cabinet Althos Patrimoine !

-- Alexandre L.

SCPI

Etant à la recherche d'investissements en SCPI, j'ai contacté Althos Patrimoine. Dans un premier temps, les explications ont été simples et claires, les simulations compréhensibles. Une réelle prise en main.

La suite à été de même : Accompagnement total pour gérer le crédit, la banque, l'achat de parts. Les informations sur mon dossier ont été récurrentes et précises jusqu'à la clotûre définitive.

Je recommanderai ce cabinet pour son professionnalisme.

-- Thierry M.

Professionnalisme, rigueur, clarté ...

Que dire de plus que ce qu'il y a dans le titre ... Ah, si : je suis en confiance. Et ce n'est pas rien.

-- Guillaume Orsat

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