ACHETEZ VOS PARTS DE SCPI AVEC ALTHOS

Althos vous offre accès à l'ensemble des SCPI du marché et un accompagnement sur-mesure dans votre investissement.

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Comment acheter vos parts de SCPI ?

Acquérir des parts de SCPI peut se faire de différente manières : au comptant, à crédit, au sein d'une assurance-vie ou bien en démembrement. 

1. Achetez vos parts de SCPI au comptant

Comment ?

Acheter vos SCPI au comptant signifie que votre apport couvre l’intégralité du prix des parts de la SCPI que vous souhaitez acquérir. Il vous suffira de remplir un bulletin de souscription accompagné de quelques pièces justificatives.

Les avantages

Souscrire à vos parts de SCPI au comptant permet d’être pleinement propriétaire des parts dès la souscription validée par la maison de gestion. Cela permet aussi de ne pas augmenter votre taux d'endettement.

Pour qui ?

Il est préférable de souscrire au comptant dans les cas suivants :

  • Votre Taux Marginal d'Imposition est inférieur à 30%.
  • Vous avez des liquidités disponibles. 
  • Les taux d'emprunt sont hauts.

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1. Achetez vos parts de SCPI au comptant

Comment ?

Acheter vos SCPI au comptant signifie que votre apport couvre l’intégralité du prix des parts de la SCPI que vous souhaitez acquérir. Il vous suffira de remplir un bulletin de souscription accompagné de quelques pièces justificatives.

Les avantages

Souscrire à vos parts de SCPI au comptant permet d’être pleinement propriétaire des parts dès la souscription validée par la maison de gestion. Cela permet aussi de ne pas augmenter votre taux d'endettement.

Pour qui ?

Il est préférable de souscrire au comptant dans les cas suivants :

  • Votre Taux Marginal d'Imposition est inférieur à 30%.
  • Vous avez des liquidités disponibles. 
  • Les taux d'emprunt sont hauts.

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2. Achetez vos parts de SCPI à crédit

Comment ?

Une SCPI est un actif immobilier et peut donc faire l’objet d’un emprunt immobilier. Notre réseau de courtiers en crédit nous permet de vous faire bénéficier des meilleurs taux d'emprunt pour un crédit amortissable ou In Fine.

Les avantages

Acquérir des parts de SCPI à crédit permet de bénéficier d'un effet de levier financier ainsi que d'un effet de levier fiscal. De plus vous conservez votre épargne intacte.

Pour qui ?

Il est préférable de souscrire à crédit dans les cas suivants :

  • Vous avez une capacité d’endettement.
  • Les taux d'emprunt sont bas.

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2. Achetez vos parts de SCPI à crédit

Comment ?

Une SCPI est un actif immobilier et peut donc faire l’objet d’un emprunt immobilier. Notre réseau de courtiers en crédit nous permet de vous faire bénéficier des meilleurs taux d'emprunt pour un crédit amortissable ou In Fine.

Les avantages

Acquérir des parts de SCPI à crédit permet de bénéficier d'un effet de levier financier ainsi que d'un effet de levier fiscal. De plus, vous conservez votre épargne intacte.

Pour qui ?

Il est préférable de souscrire à crédit dans les cas suivants :

  • Vous disposez d'une capacité d’endettement.
  • Les taux d'emprunt sont bas.

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3. Achetez vos parts de SCPI au sein d'une assurance-vie

Comment ?

Certaines SCPI sont disponibles en assurance-vie. Si votre contrat existant le permet, un arbitrage en faveur de parts de SCPI est possible. Si vous souhaitez ouvrir un contrat nous avons sélectionné pour vous les meilleurs contrats permettant d'investir en SCPI.

Les avantages

  • Bénéficiez d'une décote sur le prix de la part.
  • Optimisez votre fiscalité en capitalisant les dividendes.
  • Bénéficiez de tous les avantages offerts par l'assurance-vie : fiscalité sur les plus-values favorable, fiscalité successorale avantageuse, etc.

Pour qui ?

Il est préférable de souscrire à vos parts de SCPI en assurance-vie dans les cas suivants :

  • Pour toute personne disposant d'un capital à placer.
  • Surtout si votre taux marginal d'imposition est supérieur à 30%.
  • Vous souhaitez optimiser la transmission de votre patrimoine et n'avez pas utilisé l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire.

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3. Achetez vos parts de SCPI au sein d'une assurance-vie

Comment ?

Certaines SCPI sont disponibles en assurance-vie. Si votre contrat existant le permet, un arbitrage en faveur de parts de SCPI est possible. Si vous souhaitez ouvrir un contrat nous avons sélectionné pour vous les meilleurs contrats permettant d'investir en SCPI.

Les avantages

  • Bénéficiez d'une décote sur le prix de la part.
  • Optimisez votre fiscalité en capitalisant les dividendes.
  • Bénéficiez de tous les avantages offerts par l'assurance-vie : fiscalité sur les plus-values favorable, fiscalité successorale avantageuse, etc.

Pour qui ?

Il est préférable de souscrire à vos parts de SCPI en assurance-vie dans les cas suivants :

  • Pour toute personne disposant d'un capital à placer.
  • Surtout si votre taux marginal d'imposition est supérieur à 30%.
  • Vous souhaitez optimiser la transmission de votre patrimoine et n'avez pas utilisé l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire.

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4. Achetez vos parts de SCPI en démembrement

Comment ?

Althos trouve pour vous la contrepartie, sur le marché secondaire, que vous souhaitiez acheter vos parts en usufruit ou nue-propriété.

Les avantages

Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété vous permet de réduire votre imposition et de générer des revenus complémentaire dans le futur.

Acquérir l'usufruit de parts de SCPI permet de bénéficier d'une décote importante sur le prix de la part et de générer des revenus complémentaires immédiats.

Pour qui ?

Il est préférable de souscrire en démembrement dans les cas suivants:

  • En usufruit: si vous disposez d'un déficit foncier important.
  • En usufruit : si vous avez besoin de revenus complémentaires immédiats.
  • En usufruit : si votre société détient une trésorerie importante que vous souhaitez faire fructifier.
  • En nue-propriété : si vous avez besoin de revenus complémentaires différés.
  • En nue-propriété : si votre imposition est élevée.

TROUVER MES SCPI EN DÉMEMBREMENT

4. Achetez vos parts de SCPI en démembrement

Comment ?

Althos trouve pour vous la contrepartie, sur le marché secondaire, que vous souhaitiez acheter vos parts en usufruit ou nue-propriété.

Les avantages

Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété vous permet de réduire votre imposition et de générer des revenus complémentaire dans le futur.

Acquérir l'usufruit de parts de SCPI permet de bénéficier d'une décote importante sur le prix de la part et de générer des revenus complémentaires immédiats.

Pour qui ?

Il est préférable de souscrire en démembrement dans les cas suivants:

  • En usufruit: si vous disposez d'un déficit foncier important.
  • En usufruit : si vous avez besoin de revenus complémentaires immédiats.
  • En usufruit : si votre société détient une trésorerie importante que vous souhaitez faire fructifier.
  • En nue-propriété : si vous avez besoin de revenus complémentaires différés.
  • En nue-propriété : si votre imposition est élevée.

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Très satisfait

Des conseillers dynamiques et compétents, à l’écoute de leurs clients. Des explications simples et claires, des conseils personnalisés et un accompagnement durable. Je recommande vivement le cabinet Althos Patrimoine !

-- Alexandre L.

SCPI

Etant à la recherche d'investissements en SCPI, j'ai contacté Althos Patrimoine. Dans un premier temps, les explications ont été simples et claires, les simulations compréhensibles. Une réelle prise en main.

La suite à été de même : Accompagnement total pour gérer le crédit, la banque, l'achat de parts. Les informations sur mon dossier ont été récurrentes et précises jusqu'à la clotûre définitive.

Je recommanderai ce cabinet pour son professionnalisme.

-- Thierry M.

Professionnalisme, rigueur, clarté ...

Que dire de plus que ce qu'il y a dans le titre ... Ah, si : je suis en confiance. Et ce n'est pas rien.

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Investir dans des parts de SCPI présente un intérêt certain pour les particuliers : diversification du patrimoine dans l’immobilier professionnel à un coût accessible, mutualisation du risque locatif, bonnes performances de l’immobilier d’entreprise et simplicité de gestion. Avec des taux d’emprunt historiquement bas, la pierre-papier est d’autant plus attractive pour investir dans l’immobilier et entrevoir des revenus complémentaires pour sa retraite.

Comment acheter des parts de SCPI ?

L’achat de parts d’une SCPI [société civile de placement immobilier] est proposé par les établissements bancaires et les compagnies d’assurance, mais aussi par des sociétés de conseil en gestion de patrimoine. Vous pouvez également en acquérir directement auprès des sociétés de gestion qui vous intéressent ou encore sur une plate-forme internet spécialisée.

Dans le premier cas, l'intermédiaire choisi vous proposera une sélection de SCPI dans le cadre d’une étude personnalisée de patrimoine, cette première prestation gratuite étant souvent concrétisée par un accompagnement avec suivi des investissements réalisés. Connaissant bien l’offre des sociétés de gestion du marché, ce professionnel vous aidera aussi pour la souscription des parts et la mise en place chaque année de la déclaration fiscale.

Dans le cas d’une acquisition directe auprès d’une société de gestion, votre attention doit être attirée sur le travail à réaliser pour étudier les rapports annuels de chaque SCPI et sur l’expertise indispensable qu’il faut avoir pour constituer un portefeuille de parts correspondant à vos besoins. Les conseils gratuits et la connaissance du marché d’un intermédiaire sont à mettre en balance.

Acheter sur une plate-forme internet sous-entend d’être mis en relation téléphonique avec un conseiller, ce qui présente aussi l’avantage d’accéder à un site documenté, actualisé, disponible 24/7 et disposant souvent d’outils de comparaison et de simulation. Mais il faut vérifier l’indépendance de la plate-forme vis à vis des sociétés de gestion pour être certain que celle-ci propose librement les meilleurs placements.

Les conditions de l’achat

Acheter des parts de SCPI n‘est pas seulement un investissement immobilier consistant à choisir entre des bureaux, des commerces ou des logements. Pour être pertinent, il faut aussi connaître les particularités juridiques de la SCPI et, à ce titre, la question entre capital fixe ou capital variable est importante.

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe [SCPI de rendement, d’habitation ou fiscales ayant un capital limité en montant ou en durée de souscription], deux situations peuvent se présenter :

Si la SCPI est en cours d’augmentation de capital, vous pouvez alors souscrire sur le marché primaire [lieu où les émetteurs d'actifs financiers proposent leurs titres en actions ou obligations à des investisseurs en échange de capitaux],

Si son capital est complet et donc fermé, vous devez trouver un vendeur sur le marché secondaire [marché de « l’occasion » ou de « seconde main » qui organise la confrontation des ordres d’achat et de vente], ce qui permet parfois de faire de bonnes affaires en achetant des parts à un prix inférieur à leur valeur.

Dans les deux cas, l’objectif est de déterminer le prix d’exécution optimisant le nombre de parts échangées. Du côté des frais, l’acheteur de parts sur le marché primaire ne paye aucun droit d’enregistrement mais, sur le marché secondaire, il doit ajouter à son prix d’achat des droits d’enregistrement [5% du prix de la part] et une commission de cession.

Dans le cas d’une SCPI à capital variable [ici, la taille de la SCPI est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait de parts] vous pouvez acheter ou vendre à tout moment mais attention, dès lors que le capital maximum fixé dans les statuts est atteint, il est alors impossible de souscrire. Vous devez attendre que des parts se libèrent sur le marché secondaire ou qu’une augmentation de capital soit émise par la société de gestion. Par ailleurs, vous devez passer obligatoirement par la société de gestion pour vendre vos parts car c’est elle qui en fixe le prix, lequel est déterminé selon la valeur des actifs immobiliers de la SCPI.

 SCPI à capital variableMarché primaire [augmentation de capital]Marché secondaire [marché de gré à gré]
prixprix de souscription fixe déterminé par la société de gestionprix de souscription fixe déterminé par la société de gestionprix acquéreur variable résultant de l'offre et de la demande
disponibilitépermanentepériodique période définie par la société de gestionpermanente échanges à fréquence régulière
droits d'enregistrementaucunaucunoui

Acheter au comptant ou à crédit

Il est bien sûr possible d’acheter au comptant mais également en souscrivant un emprunt [crédit immobilier ou prêt à la consommation affecté].

Acheter des parts de SCPI à crédit présente un atout certain : les revenus locatifs, d’environ 5%, paieront une partie des remboursements du crédit et les intérêts d'emprunt seront déductibles de votre revenu imposable. En ce moment, les souscripteurs profitent du différentiel significatif entre le taux de rendement des SCPI et un coût du crédit historiquement bas : cette stratégie gagnante s’appelle un effet de levier.

Le crédit «in fine» concerne les personnes possédant un patrimoine immobilier important susceptible d’être assujetti à l’IFI. Avec ce mode de financement, seuls les intérêts relatifs au capital emprunté sont à payer, ce qui minimise les remboursements périodiques.

Si le prix d’acquisition est inférieur à 75.000 euros vous pouvez opter pour un crédit à la consommation dont le coût plus élevé réduit la rentabilité du montage, mais en contrepartie le crédit est plus simple et les délais d’obtention du prêt plus courts. Il faut néanmoins s’assurer que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, ce qui est automatique avec un crédit immobilier, et démontrer à l’administration fiscale que le crédit a bien servi à acheter des SCPI.

Le crédit «in fine» concerne les personnes possédant un patrimoine immobilier important susceptible d’être assujetti à l’IFI. Avec ce mode de financement, seuls les intérêts relatifs au capital emprunté sont à payer, ce qui minimise les remboursements périodiques.

Acheter en nue-propriété

En achetant des parts de SCPI en démembrement vous pouvez limiter votre base taxable à l’IFI si vous y êtes assujetti. Cela consiste à acquérir la nue-propriété temporaire des parts, l'usufruit étant acheté par une autre personne. Ainsi vous obtenez une décote sur le prix d’achat [entre -15% et -45%] et bénéficiez d’une absence de fiscalité pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie, vous ne touchez aucun revenu [c'est l'usufruitier qui reçoit les dividendes] et vous ne pouvez pas acheter à crédit. Généralement on fait coïncider la date de départ à la retraite avec la fin du démembrement pour que l'épargnant récupère la pleine propriété de ses parts et perçoive les dividendes qui constitueront un complément de revenus.

Acheter par le biais de l’assurance-vie

Il est possible d’intégrer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Certains assureurs proposent d’y souscrire avec des modalités différentes de l’investissement en direct, notamment frais d’entrée allégés sans délai de carence [il faut parfois attendre trois ou quatre mois lors d’un achat en direct pour avoir la jouissance de ses titres].

Au sein d’un contrat d’assurance-vie, la vente est immédiate, l’assureur pouvant garantir la liquidité des parts car il n’y a pas besoin d’attendre qu’une contrepartie se manifeste. Mais surtout, cette formule permet de profiter du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie en matière de plus-values et de succession. Par contre, le choix de SCPI est limité et un prélèvement de 10% à 15% des loyers est effectué.

L’avenir des SCPI

Apparemment insensibles aux cycles des marchés de bureaux et de commerces, les SCPI produisent une performance annuelle de 5% en moyenne.

Si le capital n’est pas protégé, la diversification des investissements locatifs réalisés par le gérant est censée sécuriser l’épargne et, aujourd’hui, aucun autre produit financier accessible au grand public n’offre un tel ratio risque /rendement aussi intéressant pour se constituer un patrimoine puis une rente.

Un conseil : la pierre-papier est un investissement de long terme et la durée de détention des parts doit être d’au moins dix ans.