ACQUÉRIR VOS PARTS DE SCPI EN DIRECT VS EN ASSURANCE-VIE

Comparatif SCPI en direct vs assurance-vieSCPI au sein d'un contrat d'assurance-vieSCPI en directAvantage
Choix des SCPIAccès à 28 SCPI (jusqu'à 16 par contrat).Accès à l'ensemble des SCPI du marché.DIRECT
Minimum de souscriptionEntre 1 000 € et 10 000 €.Variable selon les SCPI, mais généralement proche de 1 000 €.EGALITE
Financement à créditNonOui + déduction des intérêts d'empruntDIRECT
Frais d'acquisitionEntre 2 % et 8,50 % selon les contrats.Entre 6 % et 12 % selon les SCPI.ASSURANCE-VIE
Frais de gestionEntre 5 % et 13 % des loyers encaissés selon les SCPI.
S'ajoutent les frais de gestion du contrat d'assurance-vie compris entre 0,7 % et 1 %.
Entre 5 % et 13 % des loyers encaissés selon les SCPI.DIRECT
Liquidités des partsLes assureurs assurent la liquidité des parts et garantissent ainsi la revente.En cas de revente il faut s’adresser à la société de gestion ou au marché secondaire.ASSURANCE-VIE
Délai de jouissanceDe 0 à 3 mois.De 2 à 6 moisASSURANCE-VIE
Fiscalité en cas de capitalisationAucune tant que les loyers sont réinvestis à l'intérieur du contrat d'assurance-vie.Imposition au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).ASSURANCE-VIE
Fiscalité en cas de retrait des loyers ou de revente des partsFiscalité avantageuse de l'assurance-vie : exonération au-delà de 8 ans à l'Impôt sur le Revenu dans la limite de 9 200 € par an pour un couple (4 600 € pour une personne célibataire).En cas de retrait fiscalité des revenus fonciers, (voire financiers, le cas échéant).
La fiscalité des plus-values s'applique le cas échéant.
ASSURANCE-VIE
Fiscalité en cas décès- Avant 70 ans : aucun droit de succession dans la limite de 152 500 € de capital par bénéficiaire. Puis 20 % d'impôt jusqu'à 852 500 € et 31,25 % au-delà.
- Après 70 ans : après imputation de 30 500 € pour l’ensemble des bénéficiaires, les sommes perçues sont imposées aux droits de succession. Cependant, les plus-values perçues sont également exonérées de droits de succession.
Droits de succession.ASSURANCE-VIE

Synthèse

Les avantages fiscaux offerts par l’assurance-vie sont si importants qu’il est généralement plus intéressant d’acheter des parts de SCPI en assurance-vie.

3 exceptions à cela :

  • pour les contribuables dont la Tranche Marginale d'Imposition est égale ou inférieure à 14 %,
  • pour les investisseurs souhaitant profiter de l’effet de levier avec un financement à crédit,
  • pour les contribuables les plus fortement imposés (TMI à 41 % et 45 %) ou soumis à l'IFI, l’achat de nue-propriété de parts de SCPI ou à travers un PERP peut être une option intéressante.

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