les scpi europeennes

Tout sur les SCPI européennes

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La société de gestion Advenis IM (ex Avenir Finance) a créé sa première SCPI allemande, Eurovalys, dont la collecte a débuté le 22 juillet. Celle-ci est la dernière d’une importante liste de SCPI qui entend profiter de la robustesse de la première puissance économique européenne.

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Simple argument marketing ou véritable intérêt ?

La SCPI Eurovalys prévoit d’acquérir des murs de boutiques et des bureaux situés dans les principales agglomérations dynamiques, à savoir : Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich et Stuttgart. Les statuts prévoient également la possibilité d’investir, à la marge, dans de plus petites villes et d’autres pays européens.

Eurovalys pourra s’appuyer sur sa maison mère dont la filiale locale gère environ 1 milliard d’euros d’actifs.

Ce dernier lancement est l’occasion pour Althos Patrimoine de faire un point sur la stratégie d’internationalisation des SCPI.

Bien avant Eurovalys, plusieurs SCPI ont franchi les frontières du Rhin ou les Pyrénées. Nous vous présentons la liste classée par date de création.

  • Actipierre Europe (Ciloger), créée en septembre 2007 a été la première SCPI à s’intéresser au marché allemand. A fin 2014, les murs de commerces allemands représentaient 20 % de son patrimoine.
  • Corum Convictions (Corum AM), créée en avril 2012, est la plus importante SCPI « européennes » en terme de capitalisation (339 millions d’euros au 30/06/15) et de collecte (132 millions d’euros en 2014). A fin juin 2015, 52 % de ses actifs étaient localisés à l’étranger.
  • Novapierre Allemagne (Paref Gestion), avec plus de 42 millions d’euros collectés en 2014, alors qu’elle n’a été créée qu’en janvier 2014 a dépassé les attentes de Paref. Cette dernière s’appuie sur un partenariat avec le spécialiste de l’immobilier allemand, Internos Global Investors.
  • LFP Europimmo (La Française AM), lancée en juillet 2014, a pour politique d’acquisition d’investir dans toutes les grandes agglomérations d’Europe à l’exception de l’Europe de l’Est. Mais la SCPI privilégie l’Allemagne pour ses premières opérations.

A côté de ces SCPI majoritairement investies à l’étranger, des SCPI commencent à se diversifier mais dans une moindre mesure. Ainsi, la plus importante SCPI du marché, spécialisée dans les commerces, Immorente, détient des actifs au Benelux et en Allemagne pour environ 8 % de son patrimoine.

L’Allemagne plébiscitée

Avec d’importants bassins d’emplois et des villes dynamiques de plus d’1 millions d’habitants, l’Allemagne est un marché profond, stable et donc liquide. Le rendement visé est généralement de 5 %.

Mais la taille critique des villes et des entreprises allemandes ne sont pas les seules raisons qui poussent les sociétés de gestion françaises à se ruer chez notre voisin. Une convention fiscale avantageuse a été signée entre la France et l’Allemagne évitant une double imposition et permettant aux SCPI d’être imposées à l’impôt sur les sociétés allemandes plus avantageux (15,83 %).

Un inconvénient majeur à crédit

Même si la question n’a toujours pas été véritablement tranchée, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles sur les actifs détenus à l’étranger. Cela constitue un véritable frein pour les investisseurs souhaitant financer des parts de SCPI à crédit, afin de profiter de l’effet de levier et des taux historiquement bas.

Notre avis

Jusqu’à présent, la stratégie de diversification pan-européenne des SCPI semble porter ses fruits. L’exemple de Corum Convictions, qui est le véhicule le plus exposé à l’international, est intéressant. En effet, celle-ci a distribué un des rendements les plus intéressants du marché en 2014 (+ 6,31 %) et en 2013 (+ 6,30 %), tout en revalorisant de 1,3 % le prix de la part.

Néanmoins, si nous apprécions la logique de diversification internationale, nous estimons que le recul est encore trop faible. De plus, nous estimons également qu’il va être difficile de développer une expertise et un réseau sur un grand nombre de zones géographiques.

C’est pourquoi, nous recommandons d’investir sur ce type de SCPI uniquement dans le cadre d’une diversification de vos placements SCPI. Pour une première acquisition de parts de SCPI, il convient de privilégier les valeurs sures, comme Immorente ou Epargne Foncière.

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